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界面新闻记者 | 王妤(wángyú)涵

在全球化浪潮的推动下，中国物业服务行业正经历(jīnglì)一场前所未有的转型与加速(jiāsù)，曾被视为地产行业附属的物业企业，正在开启全新的“大航海(hánghǎi)时代”。

近日，埃及住房部下(bùxià)属埃及新城市(chéngshì)社区管理局与中埃(zhōngāi)合资企业地平线运营管理（埃及）股份有限公司签署新行政首都中央商务区城市运营执行协议。

而中海物业作为(zuòwéi)地平线运营管理公司的(de)股份持有者，将承接此次合约中的物业管理服务。

值得关注的是，中海物业(wùyè)之外(zhīwài)，自2024年以来，已有宝石花物业、侨银股份等多家物业企业将目光投向海外市场，开启了出海征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取(huòqǔ)更高的利润，并实现品牌国际化与提升”，中指研究(yánjiū)院物业事业部研究副总监彭雨在接受界面新闻采访时表示(biǎoshì)。

从时间轴来看，物企出海(chūhǎi)早有先行者探路。

早在2014年(nián)，彩生活就收购了新加坡物业公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段快速切入成熟市场。此后，虽然过程中有波折(bōzhé)，但物业企业出海的(de)步伐从未停止。

2019年，绿城服务斥资约5026.77万澳元收购澳洲早教机构(jīgòu)MAG的56%股权，有意将服务边界(biānjiè)拓展至社区增值服务；2022年10月(yuè)，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚定地跟随华为等大(dà)客户步伐。

2024年以来，更(gèng)多(duō)的物业企业加入到出海行列，路径也更加多元。

去年3月份，宋都服务(fúwù)(fúwù)宣布以3000万澳元收购澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份与阿联酋中国创新中心(zhōngxīn)签署战略合作协议，探索城市公共服务合作新模式； 12月，宝石花物业成功中标拉丁美洲五国境外(jìngwài)物业服务项目，服务范围覆盖(fùgài)房屋维护、设备运行、保洁绿化等全方位内容。

然而海外(hǎiwài)征途也并非坦途。

宋都服务的(de)收购交易最终被单方面终止；而(ér)绿城服务则在2024年11月宣布出售MAG部分股权，交易金额(jīné)约3120万澳元，相比于当初的收购价，这笔投资账面亏损明显。

这一进一退之间，折射出物业(wùyè)企业海外经营所面临的复杂挑战。

与国内相比，海外市场的(de)政策条款、市场需求、竞争环境、生活习俗等方面均有可能存在差异，双方未必(wèibì)能达成同样地服务理念和方式，直接进行海外业务拓展可能会为物业(wùyè)企业带来风险。

再者，物业行业(hángyè)作为劳动密集型行业，同时也是微利行业，人力成本是无疑是物企成本消耗中占比最大的(de)，选择出海也势必会带来一系列的就业问题。如何在控制成本与保证(bǎozhèng)服务质量之间找到平衡点，也成了每个出海物企的核心课题(kètí)。

“本地化用工，成本无疑会更低一些”，中(zhōng)物智库高级(gāojí)研究员宋子谦在采访中对界面新闻表示。

“也正因如此，目前国内物业企业出海(chūhǎi)，最直接的(de)还是带动当地物业服务业的发展，对当地的就业会有一定提升。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员和(hé)技术人员为主。”

不过，这也意味着会(huì)面临着一些风险(fēngxiǎn)和挑战(tiǎozhàn)，主要是本地化(běndìhuà)用工面临的员工素质问题，以及可能引发的意想不到的文化冲突。所以，如何构建一套融合国内管理精髓与本地文化特色的培训和管理体系，是本地化成功的关键。

“当下能够选择出海战略的(de)物企，普遍为国内市场(shìchǎng)经营状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是对国内与国外市场(guówàishìchǎng)的取舍，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新的市场”，彭雨指出。

据悉，此次中海物业承接的项目涵盖10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高楼(gāolóu)”标志(biāozhì)塔。

据中海物业方面介绍，未来会将(jiāng)国内的智慧(zhìhuì)物管经验与海外市场需求进行深度融合，打造海外服务标杆，为国家高质量共建“一带一路”贡献力量(gòngxiànlìliàng)。

从中海物业自身发展(fāzhǎn)来看，这一海外突破背后，是其近年来(jìnniánlái)的深度战略调整。

财报数据显示，2024年，中海物业实现营业收入140.24亿元，同比增加7.5%；毛利(máolì)23.26亿元，同比增加12.4%；公司普通股权持有人应(yīng)占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至(zhì)4.31亿平方米(yìpíngfāngmǐ)。

具体来看，4.31亿平方米的在管面积中，有1.02亿平方米（约23.7%）来自公共及其他物业(wùyè)项目(xiàngmù)，较2023年增加了210万平方米。同时，在报告期内的新增(xīnzēng)订单中有3200万平方米为(wèi)公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一数据也指向中海物业正在(zhèngzài)发力城市服务，逐步完成从传统住宅物业向多元业态拓展(tuòzhǎn)的战略转型。

“从特点来看(láikàn)，目前国内物业企业主要采取‘跟随’策略”，彭雨对界面新闻指出。而依照“跟随”对象的不同(bùtóng)，总体(zǒngtǐ)来看可以分为两大类：

第一类是为负责基建等业务的关联方提供服务，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目(xiàngmù)，该项目不仅是埃及国家复兴计划的重要工程(gōngchéng)，还是中埃共建“一带一路(yīlù)”的重点工程。

这种模式的(de)优势在于(zàiyú)，项目的体量通常较大，且确定性高、客户信任度高（基于国内长期合作），能快速形成规模(guīmó)效应，有效降低初期开拓风险。

第二类则是作为跨国企业的优质供应商(gōngyìngshāng)，跟随大客户的全球化业务布局，承接客户的非核心(fēihéxīn)业务外包服务(fúwù)，比如特发服务针对华为在全球的自建基地提供的综合设施管理（IFM）服务。

这类业务则通常(tōngcháng)要求物企具备极强的标准化输出、跨文化沟通协调(xiétiáo)、本地资源整合等多项能力，是检验物企真正国际化服务(fúwù)水准的试金石。

究其原因，对身处(shēnchù)海外的(de)中资企业而言，国内的物业企业作为长期合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企出海(chūhǎi)的本质，仍是其他中资企业海外布局的延伸。

这种“抱团出海”的模式，在当前阶段(jiēduàn)具有显著的现实合理性和(hé)可操作性。

行业变局下的生存之道(shēngcúnzhīdào)

当中国物业(wùyè)企业集体将目光投向海外，背后是深刻的行业变局与发展逻辑(luójí)。

近年来，国内物管行业由“高速增长”转为“高质发展”，物业(wùyè)上市公司的管理规模增速(zēngsù)也在持续放缓。

中指研究院统计数据显示，2024年(nián)(nián)，物管行业(hángyè)管理面积(miànjī)均值1.29亿平方米，同比增长5.92%增速首次跌至个位数；合约面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的(de)占比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点，增速持续放缓。

从资本表现(biǎoxiàn)来看，2024年全年，物业板块总市值跌幅为2.67%。进入2025年以后，总市值稳步小幅增长，整体呈现(chéngxiàn)温和(wēnhé)复苏态势。截至今年(jīnnián)4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约为21.25倍。

与此同时，住宅物业费提价困难重重，公建物业市场则面临政府采购预算收紧、付款周期延长等(děng)压力，让行业整体的利润率承压(chéngyā)。

“未来，国内市场仍(réng)将处于高度竞争的状态，行业未来的发展趋势包括提升服务质量、开展多元业态、创新服务内容、推动数字化(shùzìhuà)转型、优化人才结构等(děng)方面”，彭雨指出。

而出海，无疑为头部物企实践这些(zhèxiē)转型方向提供了更广阔的试验场和潜在的高价值(jiàzhí)客户。

另外，值得注意(zhídezhùyì)的是，政策的东风正在为物企出海创造新机遇。

2025年《提振消费专项(zhuānxiàng)行动方案》等政策(zhèngcè)明确提出“推动物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录(mùlù)”。这将形成双向开放格局(géjú)：不但国内企业有机会出海(chūhǎi)参与海外项目，以“五大行”为代表的外资未来也有望进一步在国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新。

因此，在外资企业“走进来”的同时，国内企业也可以将更多目光(mùguāng)投向海外市场，瞄准海外市场的相关机会(jīhuì)。

这也意味着，头部物企有望将海外市场视为战略布局(bùjú)的选项之一。

一方面，行业竞争(jìngzhēng)压力持续增加，国内市场(shìchǎng)的竞争已达白热化，物业企业(qǐyè)开拓全新市场、全新业务的期望也将与日俱增，具备出海的意愿.

另一方面，伴随着物业企业服务能力(nénglì)的持续提升，物业企业也逐渐有能力承接(chéngjiē)海外那些更高标准与要求的项目。

长期来看，彭雨认为，未来伴随着国家建设“一带一路(yīlù)”倡议(chàngyì)的(de)进一步发展(fāzhǎn)与推广，将会有更多中资企业参与到海外的基建、园区、贸易、金融、文化交流等项目之中，跟随它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加。

在此基础上，随着物企海外业务探索的进一步成熟，以及海外市场(shìchǎng)对国内物企接受程度的提升，物业(wùyè)企业后续有望作为“一带一路”的直接参与者，为所在区域直接提供服务，从而(cóngér)进一步拓展物业行业的市场空间(kōngjiān)，提升物业企业的国际形象。